Le monde agricole est en mutation : pendant longtemps, les relations entre le propriétaire des terres et le preneur qui les exploite ont principalement été régies par le bail à ferme ou bail rural, écrit ou tacite. Le fermier bénéficie, au titre du renouvellement du bail, et de la cession possible à ses descendants, d’un statut très favorable.
Le monde agricole est en mutation : pendant longtemps, les relations entre le propriétaire des terres et le preneur qui les exploite ont principalement été régies par le bail à ferme ou bail rural, écrit ou tacite. Le fermier bénéficie, au titre du renouvellement du bail, et de la cession possible à ses descendants, d’un statut très favorable.
L’interventionnisme de la puissance publique, quant à lui, s’accomplit par l’exercice pointilleux du contrôle des structures concrétisé par l’autorisation administrative que l’exploitant doit – dans presque tous les cas – obtenir avant de pouvoir mettre en valeur des parcelles agricoles qui lui sont données à bail. Dans cet univers très réglementé, la fameuse SAFER, munie de pouvoirs pour le moins exorbitants du droit commun, n’a jamais non plus manqué d’être à l’affût des bonnes affaires, au stade de la cession des biens agricoles, motif pris de son rôle de régulateur du marché foncier.
Pour la plupart, les exploitants restaient encore naguère en nom propre, exploitant parfois par l’intermédiaire d’un GAEC.
Depuis quelques décennies cependant, la mise en sociétés (EARL, SCEA…) de certains exploitants s’est conjuguée avec le recours à des mécanismes juridiques et à des montages fiscaux jusque-là propres à la logique des sociétés commerciales.
Les préfets de région, chargés du contrôle des structures agricoles, ont majoritairement relâché leur contrôle de la régulation foncière et, à des degrés divers, cessé de sanctionner systématiquement les contrevenants.
Dans le même temps, la chute constante du nombre d’exploitations s’est accompagnée d’un agrandissement considérable de la surface exploitée par celles-ci, l’absence de transmission des terres agricoles au sein d’une même famille ayant souvent laissé place au recours à des investisseurs intéressés par le rendement du capital ainsi placé.
L’arrêt de principe prononcé le 2 avril 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-22.496, publié au bulletin) illustre ces mouvements en simplifiant les conditions de l’exercice du droit de préemption d’une société civile d’exploitation agricole qui se heurtait aux prétentions d’un bénéficiaire de pacte de préférence portant sur les parcelles exploitées.
La Cour de cassation y a approuvé la cour d’appel de Nîmes – laquelle avait déjà statué comme cour de renvoi après une première cassation – d’avoir fait échec au bénéficiaire d’un pacte de préférence lequel contestait l’exercice par le preneur en place de son droit de préemption, faute pour ce dernier de justifier être en règle par rapport au contrôle des structures et être en mesure d’exploiter personnellement le fonds agricole pendant une durée de neuf ans.
Dans cette affaire, le propriétaire de terres agricoles avait donné, en 2005, le fonds agricole à bail rural au profit d’une SCEA. En 2006, la même personne a cédé un château à un tiers, non loin des terres agricoles en question.
Il est stipulé dans l’acte de vente un pacte de préférence au profit de l’acquéreur du château pour les parcelles environnant cette propriété, et ce pour une durée de 25 ans. Pourtant, en 2014, le vendeur du château, également propriétaire des terres données à bail à la SCEA, décide de vendre les parcelles grevées du pacte de préférence.
La société agricole, titulaire du bail rural, fait alors jouer son droit de préemption – qui découle du statut d’ordre public du fermage – et devient propriétaire des terres en question.
L’acquéreur du château, et bénéficiaire du pacte de préférence, s’est senti floué et n’a eu de cesse que d’essayer d’obtenir en justice la nullité de l’acte de vente des parcelles agricoles qu’il convoitait.
Pour mémoire, un pacte de préférence est un avant-contrat par lequel une personne (le promettant) s’engage à proposer en priorité à une autre (le bénéficiaire) de traiter avec elle au cas où elle déciderait de vendre un bien. Cette institution prévue par l’article 1123 du code civil confère ainsi un droit de priorité à son bénéficiaire.
La cour d’appel de Nîmes a rejeté l’ensemble des griefs du bénéficiaire du pacte de préférence. La Haute juridiction a rejeté le pourvoi, mais en substituant un motif de pur droit, tranchant ainsi définitivement le litige.
La Cour de cassation va profiter de cet arrêt pour éclaircir certains points de droit très discutés.
- L’instauration d’un contrôle différé de certaines conditions propres au preneur à bail qui souhaite exercer son droit de préemption
Le droit de préemption du preneur rural demeure soumis à plusieurs conditions légales prévues par le code rural : ancienneté de trois années dans la profession agricole, participation effective et permanente aux travaux de l’exploitation, surface plafonnée en propriété.
Ces conditions sont appréciées au jour de l’exercice du droit de préemption, et ne posaient aucune difficulté dans notre affaire.
Mais le droit de préemption est aussi soumis à deux autres conditions : le preneur, précise le code rural, « devra exploiter personnellement le bien pendant une durée de 9 années et être en conformité avec le contrôle des structures [c’est-à-dire, en pratique, disposer d’une autorisation d’exploiter] ».
La jurisprudence n’avait jamais clairement tranché à quel moment ces deux dernières conditions devaient être satisfaites : au moment de la préemption…ou à tout moment après l’acquisition.
En attaquant la vente qui le privait de la propriété des parcelles jouxtant le château, le bénéficiaire du pacte de préférence a donné l’occasion à la Cour de cassation de trancher ce point, jusqu’alors facteur de grande insécurité juridique.
Le bénéficiaire du pacte de préférence fait en effet plaider que la société agricole ne peut exercer son droit de préférence, faute pour elle de justifier être en conformité avec le contrôle des structures et avoir exploité les terres pendant une durée de 9 années.
La Cour de cassation rejette cet argument et affirme que l’exercice du droit de préemption du fermier n’est pas subordonné à la satisfaction aux deux conditions énoncées par le code rural.
L’apport est majeur : la Cour distingue désormais les conditions immédiates d’exercice du droit de préemption et les obligations postérieures à l’acquisition, à savoir la conformité du preneur avec le contrôle des structures et la justification par ses soins d’avoir exploité les terres pendant une durée de 9 ans.
Dès lors, le bénéficiaire du pacte de préférence, dont le droit est inférieur au droit de préemption d’ordre public du preneur en place, ne peut obtenir, dans notre affaire, la nullité de la vente sur ce fondement.
Les deux obligations dont le contrôle est repoussé a posteriori demeurent cependant exigibles.
Mais elles ne font l’objet que d’un contrôle différé, dont la sanction éventuelle ne remet pas en cause la validité de l’acquisition elle-même : cette vérification postérieure ne peut ouvrir droit, pour le tiers floué, qu’à une allocation de dommages et intérêts. Le bénéficiaire du pacte de préférence avait également fondé son action en nullité sur l’existence d’un concert frauduleux entre l’ancien propriétaire des terres agricoles et les fermiers ayant fait jouer leur droit de préemption.
2. Le caractère exigeant des conditions retenues pour caractériser la fraude
Dans notre affaire, le bénéficiaire du pacte de préférence avait démontré, devant les juges du fond, que le vendeur du château était également associé de la SCEA qui exploitait les terres objet du pacte.
Le nouveau propriétaire du château démontrait ainsi : la connaissance par le gérant de la SCEA de l’existence du pacte de préférence ainsi que l’information selon laquelle son bénéficiaire entendait s’en prévaloir.
La Cour de cassation a pourtant approuvé la cour d’appel d’avoir débouté le bénéficiaire du pacte évincé en précisant que la preuve d’un concert frauduleux entre le vendeur et le fermier est nécessaire pour faire échec au droit de préemption au profit d’un pacte de préférence.
Elle énonce que « seule la preuve d’un concert frauduleux entre le vendeur et le preneur ayant pour but de priver le bénéficiaire de son droit de préférence pouvait entraîner la nullité de la vente ».
Autrement dit, la simple connaissance, par le fermier, de l’existence du pacte de préférence et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir ne suffit pas.
Encore faudrait-il, pour annuler la vente sur le fondement de l’adage juridique qui proclame que « la fraude corrompt tout », que le preneur eût agi de concert avec le vendeur dans l’intention exclusive de priver le bénéficiaire de son droit.
Cette exigence probatoire très rigoureuse consolide le caractère d’ordre public du droit légal de préemption.
3. Une volonté de rendre plus sûres les acquisitions découlant de l’exercice du droit de préemption du preneur
Dans l’arrêt évoqué, la Cour de cassation a manifestement privilégié la sécurité immédiate des opérations au prix d’un contrôle différé dont l’effectivité pratique demeure incertaine.
L’arrêt révèle en effet, plus largement, les difficultés contemporaines du contrôle des structures.
Instrument central de la régulation foncière, ce contrôle devient moins rigide qu’il ne l’a été.
La principale sanction du non-respect du contrôle des structures demeure cependant entre les mains du propriétaire des terres.
Ainsi, le bailleur peut notamment délivrer au preneur un refus de renouvellement du bail fondé sur cette contravention.
La Cour de cassation semble nettement vouloir éviter d’ajouter à ces incertitudes les interventions d’un tiers, fut-il bénéficiaire d’un pacte de préférence.
Parmi les tiers dont l’intervention est souvent redoutée, il convient de citer la SAFER.
Or, l’arrêt est tout à fait susceptible de produire également des effets dans les rapports des exploitants agricoles avec la SAFER.
En effet, depuis plusieurs années, certaines SAFER avaient trouvé dans les incertitudes concernant la situation de preneurs qui ne satisfaisaient potentiellement pas à la double condition vue plus haut, à savoir la conformité du preneur avec le contrôle des structures et la justification par ses soins d’avoir exploité les terres pendant une durée de 9 ans, un levier d’intervention efficace.
Elles exigeaient notamment du preneur faisant jouer son droit de préemption, qu’il justifie, dès l’acquisition, de sa capacité à exploiter personnellement le bien pendant neuf années et de sa conformité au contrôle des structures pour bénéficier de la priorité lui permettant de déjouer le droit de préemption propre aux pouvoirs des SAFER.
Or, cette pratique trouvait un appui jurisprudentiel (Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, n° 10-19.734 ; Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, n° 15-18.339 ; Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 17-20.884) que la distinction désormais opérée entre conditions immédiates d’exercice du droit de préemption et obligations futures d’exploitation paraît anéantir.
Si la double exigence relative au contrôle des structures et à l’exploitation pendant 9 années relève d’un contrôle postérieur à la vente, on ne voit dès lors pas sur quel fondement la SAFER exigerait du preneur qu’il démontre immédiatement sa capacité à satisfaire à des obligations appelées à ne s’exécuter, et à n’être vérifiées, que dans le futur.
L’on peut saluer ce réalisme prétorien, en ce qu’il permet à ceux qui mettent en valeur les parcelles agricoles de pérenniser un peu mieux leurs droits sur ce qui constitue à la fois leur outil de travail et, dans une certaine mesure, leur capital-retraite.
Juriste expert
#Droit des affaires #Baux ruraux