Les acquéreurs, et eux seuls, engagent leur responsabilité à l’égard de l’agent s’il est suffisamment démontré qu’ils ont tout fait pour l’évincer en organisant des manœuvres dolosives.
Les acquéreurs, et eux seuls, engagent leur responsabilité à l’égard de l’agent s’il est suffisamment démontré qu’ils ont tout fait pour l’évincer en organisant des manœuvres dolosives
La Cour de cassation précise d’après quels critères les acquéreurs peuvent avoir à indemniser l’agence immobilière à hauteur de la commission perdue par cette dernière : la fraude des acquéreurs est révélée dès lors qu’il est démontré que ceux-ci sont à l’origine des manœuvres visant à écarter l’agence.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a prononcé, le 7 mai 2026, un arrêt très important (24-10.637, publié au bulletin), venant préciser le régime de responsabilité de l’acquéreur, véritable organisateur d’une fraude à la commission de l’agence immobilière, pourtant liée par un mandat avec les seuls vendeurs.
L’affaire se déroule sur la Côte d’Azur. Un couple donne un mandat non exclusif de vente à un agent immobilier ; ce mandat prévoit une commission de 6 % du prix de vente au bénéfice de l’agent pour un bien dont le prix est fixé à 2 990 000 euros par les vendeurs.
Comme c’est le cas habituellement, la commission doit être supportée par les acquéreurs.
Le 5 avril 2018, un couple visite la villa mise en vente, par l’intermédiaire de l’agence immobilière.
Quelques semaines plus tard, une promesse de vente est signée directement entre les vendeurs et ledit couple. Cet avant-contrat comporte une clause selon laquelle les acquéreurs feront leur affaire personnelle de toute réclamation émanant d’une agence immobilière.
La vente est réitérée par-devant notaire le 29 août 2018, sans rémunération de l’agent immobilier, pour un prix de 2 500 000 euros.
L’agence immobilière saisit la justice, en considérant que son éviction est frauduleuse et qu’elle méritait d’être indemnisée à hauteur du préjudice subi par rapport au prix de vente définitif, soit une commission perdue s’élevant à la somme de 150 000 euros.
Le tribunal de Grasse, puis la cour d’appel d’Aix-en-Provence, condamnent les acquéreurs à devoir indemniser l’agence immobilière.
Les époux qui ont acquis la villa forment un pourvoi en cassation en rappelant qu’ils ne sont pas liés par un quelconque contrat avec l’agence immobilière, ce qui est exact, et qu’ils sont libres de prendre directement l’attache des vendeurs pour leur faire une proposition de prix correspondant davantage à leurs propres intérêts.
Ils se fondent ainsi sur un principe très important dans notre droit : celui de la liberté contractuelle.
La Cour de cassation rejette pourtant leur pourvoi.
Pour ce faire, elle rappelle d’abord un principe bien connu : le tiers à un contrat – ici, un contrat de mandat – qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle.
Autrement dit, les vendeurs ont violé le contrat de mandat qui les liait à l’agent immobilier, et les acquéreurs s’en sont rendus complices : c’est à ce titre qu’ils engagent leur propre responsabilité.
Le principe, rappelle la Cour de cassation, reste bien sûr la liberté de négocier et contracter, y compris directement entre vendeur et candidat à l’acquisition.
Les acquéreurs sont toutefois susceptibles d’engager leur responsabilité à l’égard de l’agence immobilière s’il est démontré qu’ils ont participé aux manœuvres visant à priver l’agent de sa commission.
En l’espèce, la Cour de cassation se fonde sur un faisceau d’indices, relevé par la cour d’appel, pour rejeter le pourvoi :
- Les acquéreurs avaient connaissance de la commission qui serait due à l’agence immobilière qui leur avait fait visiter la villa, et de son coût ;
- La promesse de vente, signée seulement cinq semaines après la visite, stipulait que les acquéreurs feraient leur affaire personnelle de toute réclamation émanant d’agences immobilières : c’est donc bien que les acquéreurs avaient, tout autant que les vendeurs, conscience d’un risque de litige avec l’agence évincée ;
- Cette promesse de vente a été consciencieusement cachée à l’agence ;
- L’acte authentique ne reprend pas la clause de la promesse de vente rejetant la responsabilité sur les seuls acquéreurs : il n’est pas difficile d’y voir une tentative de dissimulation de l’intervention initiale de l’agence immobilière.
La Cour de cassation considère dès lors que la cour d’appel ne s’est pas trompée en déduisant de ces indices une volonté de la part des acquéreurs d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier.
La cour d’appel en a également déduit, à juste titre, l’engagement de leur responsabilité à devoir indemniser l’agent à hauteur du montant du préjudice qu’il a subi, soit le montant de la commission perdue par rapport au prix de vente définitif apparaissant dans l’acte notarié.
On pourrait se demander pour quelle raison l’agence n’a pas agi contre les vendeurs, puisque ces derniers n’étaient pas moins conscients des manœuvres qui étaient organisées en fraude aux droits de l’agence avec laquelle ils étaient directement liés par un contrat de mandat.
Du reste, la clause de la promesse de vente par laquelle ils se dégageaient de toute responsabilité n’était bien évidemment pas opposable à l’agence.
De la même façon, il semble évident que le notaire aurait pu voir, tout autant, sa responsabilité délictuelle être engagée dans la mesure où il avait nécessairement connaissance de l’acte de promesse de vente, et de la clause révélant la possibilité d’un litige avec une agence immobilière évincée.
Mais, l’agence immobilière, prenant en quelque sorte les parties au mot, semble avoir vu juste en ne portant son action en justice qu’à l’encontre des seuls acquéreurs : après tout, c’est principalement à eux que toutes ces manœuvres frauduleuses ont profité et il est raisonnable de penser qu’ils en sont les inspirateurs.
Quelles leçons pratiques tirer de tout cela ?
Pour les futurs acquéreurs, qui peuvent être tentés d’écarter une agence immobilière, il est évident qu’ils gardent la possibilité de négocier et de contracter directement avec les vendeurs, mais à la condition expresse que ces échanges n’aient pas pour finalité et effet de contrecarrer le paiement de la commission normalement due à l’agence. Leur comportement sera scruté avec la plus grande attention par les juges amenés à trancher un procès engagé par une agence qui se sentirait flouée.
La plus grande prudence s’impose donc, à partir du moment où une visite a déjà eu lieu. En tout cas, toute manœuvre frauduleuse risque de donner lieu à une sanction financière, en cas de saisine d’une juridiction.
Pour les agences immobilières, la seule manière de se prémunir efficacement contre ce type de comportement, ou, en tout cas, de le démontrer a posteriori devant un tribunal, consiste à conserver les bons de visite, à documenter les visites et négociations qui s’effectuent par son entremise, à conserver des écrits des échanges qui se sont déroulés avec les candidats à l’acquisition, ainsi que tous les éléments de nature à démontrer l’origine de la mise en relation.
Juriste expert
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